Как сэкономить на ипотеке: советы и рекомендации. Как сэкономить на ипотеке, снизив проценты, сумму страховки и уменьшив срок Экономлю на всем чтобы выплатить ипотеку

Первое с чего нужно начать экономию – грамотно выбрать подходящее предложение. С помощью калькулятора ипотечных кредитов вы можете найти самый дешёвый заем на покупку недвижимости. От вас не потребуется много усилий: просто введите параметры кредита и получите список самых выгодных кредитов.

Обращайте внимание на конечную переплату, а не на процент, предлагаемый банком. Обычно минимальная ставка используется банками для привлечения новых клиентов. Поэтому часть финансовой нагрузки они перекладывают через дополнительные комиссии.

У отдельных категорий граждан существует возможность получения ипотечного кредита на льготных условиях. Это касается молодых семей, военных, пенсионеров и других групп. Участие в специальных программах позволит вам сэкономить на ипотеке до 40% от её стоимости.

Погасить значительную часть кредита можно средствами материнского капитала. Если в вашей семье появится на свет второй ребёнок, то государство выдаст сертификат на несколько сотен тысяч рублей. В 2014 году его размер составляет 429,4 тыс. рублей. Эти деньги можно потратить на внесение первоначального взноса при покупке жилья или направить на погашение ипотеки.

Несколько процентов от стоимости ипотеки можно сэкономить, самостоятельно выбирая нужные компании, услуги которых необходимы для заключения договора с банком. Вам обязательно нужно произвести оценку объекта недвижимости и застраховать его от повреждения и утраты. Как правило, банки сразу предлагают страховщиков и оценщиков, к которым лучше всего обратиться. Вы можете проигнорировать их и выбрать другие предложения.

Помните, что у вас есть право попросить у государства вернуть 13% от суммы, уплаченной за покупку квартиры. Правда, установлен лимит возврата средств равный 260 тыс. рублей. Для получения этих денег передать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, представить справку 2-НДФЛ и платёжные документы, подтверждающие покупку недвижимости. Полученными деньгами можно также частично погасить кредит.

Наиболее сложным способом экономии на ипотечном кредите является его максимально быстрая оплата. Чем меньше срок займа, тем меньше денег попросит банк. Если излишки не так велики, то собирайте их, разместив на пополняемом вкладе – так ваши деньги будут постоянно увеличиваться в размерах. После окончания срока вклада – отдайте его в банк, и тем самым сократите период выплат.

Совет Сравни.ру: С учётом того, что ипотека оформляется на много лет, за это время ситуация на рынке меняется. В последнее время отмечается заметное снижение процентных ставок. Если вы взяли кредит, а спустя некоторое время он подешевел, то рациональным будет рефинансировать займ. Это означает, что вам нужно взять новый кредит на более выгодных условиях и расплатиться им за невыгодный займ. Так вместо дорогого вы получите подешевевший кредит.

Как показывает статистика, для большинства россиян покупка жилья на собственные средства является недоступной роскошью. Осознав, что накопить на квартиру мечты в ближайшие годы вряд ли получится, многие решают оформить ипотеку. Востребованность жилищных кредитов неуклонно растет - например, в столичном регионе по ипотеке покупается практически каждая вторая квартира. Однако важно помнить, что кредит удовольствие недешевое, а скрытые банковские комиссии, штрафы, невыгодные схемы платежей способы превратить заем в непосильную ношу. Сэкономить на ипотеке сложно, но можно. Для этого нужно изучить имеющиеся варианты и выбрать тот способ, который подходит именно вам.

Выбор банка и ипотечной программы

Одна из типичных ошибок будущего ипотечника - неосмотрительный выбор банка. Как правило, человек изучает предложения некоторых крупных игроков, останавливает свой выбор на одном из них, считая, что более выгодные условия найти не удастся. Однако это не совсем верно: разница между ставками, составляющая всего 0,5%, может обернуться переплатой в несколько сотен тысяч рублей. Однако и слишком привлекательные условия должны насторожить: зачастую банки намеренно занижают ставку, чтобы привлечь клиента, а остальное добирают за счет скрытых комиссий.

Кроме того, большинство банков имеет собственные ипотечные продукты для разных социальных групп, а некоторые готовы разработать для клиента индивидуальную кредитную программу. При этом обычно учитывается размер первоначального взноса, платежеспособность заемщика и некоторые другие факторы. Условия кредита также зависят и от выбранного объекта недвижимости - чаще всего ставке по ипотеке на покупку квартиры ниже, чем на приобретении индивидуального дома. Это связано с тем, что жилье в многоэтажке является более ликвидным. в кредитном отношении выгоднее «вторички», так как с объектом без прошлого связано меньше юридических рисков.

Сберечь средства поможет и выбор ставки по ипотеке - она может быть фиксированной и плавающей. Первый вариант удобен тем, что рост рыночных ставок не отразится на выплатах заемщика. Если же экономическая ситуация в стране стабильна, можно выбрать «плавающую» ставку, которая привязывается к показателям кредитного рынка, в частности, к индексу LIBOR. Если ставки снизятся, можно будет сэкономить. Однако и их рост повлияет на ваши выплаты по кредиту.

Как сэкономить на ипотеке - считаем правильно

Ситуация в кредитной сфере такова, что ожидать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит. Однако сократить расходы или вернуть часть потраченных денег все же существует. Вот основные способы сэкономить :

• Большой первоначальный взнос

Самый простой способ оформить кредит на выгодных условиях - заплатить существенный первоначальный взнос. Обычно банки готовы выдать кредит, если клиент сразу вносит 10-20% от стоимости недвижимости. Однако на преференции можно рассчитывать, заплатив более внушительную сумму. Например, когда первоначальный взнос составляет 50% и более, ставка по кредиту может быть снижена на 0,5 - 1,5%.

• Выбор выгодной схемы платежей

На конечную стоимость кредита может повлиять схема его погашения. Платежи могут быть аннуитетными и дифференцированными. Первая схема является наиболее распространенной: заемщик возвращает банку сумму, которая складывается из оставшегося долга и начисленных процентов, причем сначала возвращаются именно проценты. На протяжении всего срока размер ежемесячных выплат остается неизменным.

При выборе дифференцированных платежей долг делится на составные части, а процент начисляется на остаток по кредиту. Вторая схема является более выгодной, она позволяет сэкономить на процентах, особенно при досрочном погашении ипотеки. Однако есть и существенный недостаток: в первый год размер выплат по дифференцированной схеме достаточно велик и может оказаться заемщику не по карману.

• Поиск скрытых комиссий

Если банк предлагает кредит с процентной ставкой, которая существенно ниже средней по рынку (по данным Минстроя, в первом полугодии 2014 года она составляла 12,2%), скорее всего, он планирует заработать на дополнительных условиях. Большая часть непредвиденных расходов заемщика связана со скрытыми комиссиями. Клиенту могут «забыть» рассказать, что предстоит платить за рассмотрение заявки и выдачу кредита. Еще одна возможная статья расходов - комиссия за перевод средств со счета на счет. Она может фиксированной или процентной. Если есть выбор, нужно ориентироваться на размер кредита: при маленьком переводе выгоднее заплатить процент, при большом - фиксированную сумму.

Также придется потратиться на договор страхования и услуги оценщика. Чаще всего банки сотрудничают с соответствующими агентствами на достаточно выгодных условиях, но, если вам предоставят выбор, есть шанс найти более выгодный тариф. Оценщики также работают на разных условиях. Дороже всего обойдется срочная экспертиза, поэтому, если есть возможность, провести оценку лучше заблаговременно. Из всего вышесказанного можно сделать вывод: низкая процентная ставка далеко не всегда позволяет сэкономить. Чтобы понять, какие условия выгодней, нужно внимательно изучать договор и учитывать все возможные расходы.

• Государственные ипотечные программы

Многие граждане имеют возможность воспользоваться льготными ипотечными программами, которые государство реализует через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кредит на специальных условиях могут получить молодые врачи, учителя, военные, молодые и многодетные семьи. В ближайшее время заработает программа «Жилье для российской семьи», которая позволит тем гражданам, которые не могут выплачивать обычную ипотеку. А семьи, имеющие право на материнский капитал, могут использовать его в качестве первоначального взноса по кредиту.

• Получение налогового вычета

Когда процесс погашения кредита уже идет полным ходом, стоит задуматься об оформлении налогового вычета. Работающие граждане имеют право вернуть 13% от 2 млн рублей (утвержденный государством максимум) и 13% с расходов по погашению процентов. Вычет по процентам с 1 января 2014 года ограничен 3 млн рублей. Однако на сделки, совершенные до указанной даты, это правило не рапространяется.

В статье рассмотрим, можно ли сэкономить при оформлении ипотеки и как это сделать. Узнаем, чем поможет выбор подходящей ипотечной программы, уменьшение срока ипотеки и сокращение расходов на страховку.

Можно ли сэкономить на ипотеке?

Ипотечные кредиты оформляются на длительный срок, и, несмотря на относительно невысокие ставки, переплата по ним может оказаться довольно большой. Но можно сэкономить, ответственно подойдя к выбору ипотечной программы, срока кредитования, варианта графика платежей. Наличие официального дохода, подтвержденного справкой 2-НДФЛ, также поможет снизить переплату. А в определенных ситуациях можно воспользоваться господдержкой.

Выбор ипотечной программы

Многие банки предлагают ипотеку на приобретение квартиры у застройщиков-партнеров со сниженными ставками, до 7-7,5%. А при длительном сроке кредитования даже снижение ставки на 0,1% дает существенную экономию.

Пример . При оформлении квартиры за 3,3 млн р. в ипотеку на 5 лет с первым взносом в 600 тыс. р. по ставке 9,2% ежемесячный платеж составит 56 310 р., а общая переплата — 678 627 р. Если же воспользоваться предложением от застройщиков-партнеров банка и оформить ипотеку под 7,5%, то при аналогичных параметрах ежемесячный платеж уменьшится до 54 102 р., а общая переплата — до 546 166 р. Таким образом, экономия составит 132 461 р.

Существуют также программы ипотечного кредитования с господдержкой. Например, семьям с детьми доступна ипотека со ставкой от 6%. Вам нужно заранее уточнить, не попадает ли ваша семья под одну из льготных категорий.

Подтверждение дохода

Подтвердить доход можно различными способами. Предъявив справку 2-НДФЛ, вы можете получить наиболее низкую ставку. Можно заполнить справку по форме банка, но ставка в этом случае увеличится, т. к. однозначно проверить информацию по этому документу сложнее.

Наиболее высокой ставка будет при оформлении ипотеки без подтверждения дохода. Например, такие программы доступны в и .

Валюта ипотеки

Большинство банков отказалось от выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте после падения курса рубля в 2014 году. Но все же предложения по ипотеке в долларах США и евро можно найти. Ставки по ним будут ниже на 3-5%. Но вы должны учитывать, что риск изменения курса рубля очень велик.

Брать ипотеку в иностранной валюте стоит только при наличии постоянного источника дохода в этой же валюте, например, от сдачи в аренду недвижимости в другом государстве. В остальных случаях вместо экономии валютная ипотека может принести дополнительные расходы.

Срок ипотеки

Банки выдают ипотеку на срок до 30 лет. С его увеличением снижается ежемесячный платеж, но общая переплата, наоборот, возрастает. Рекомендуется брать ипотечные кредиты на срок не более 10-15 лет.

Пример . Квартира стоимостью 4 млн р. с первым взносом 1,1 млн р. оформляется в ипотеку под 9%. При сроке кредитования в 10 лет ежемесячный платеж равен 36 736 р., а общая переплата — 1 508 392 р. Если срок кредита будет 30 лет, то в месяц нужно платить 23 334 р., но переплата составит 5 500 589 р.

При выборе срока ипотеки нужно рассчитывать свои финансовые возможности. Даже если пришлось оформить кредит на длительный срок, стоит постараться погасить его досрочно. Во всех банках можно проводить эту операцию без штрафов и комиссий. Главное — соблюсти установленный в договоре порядок ее проведения.

График платежей

Большинство банков предлагает погашение ипотеки только аннуитетными платежами (в равной сумме через равные промежутки времени). Из внесенного платежа банк полностью удерживает начисленные проценты и только остаток суммы направляет на погашение основного долга.

В Россельхозбанке и некоторых других банках можно выбрать дифференцированную схему погашения задолженности. Платеж в этом случае состоит из определенной части основного долга и начисленных процентов по договору. С каждым месяцем сумма обязательного платежа уменьшается. В итоге переплата при дифференцированном графике платежей оказывается меньше.

Пример . При оформлении квартиры за 3 млн р. в ипотеку на 20 лет с первым взносом в 700 тыс. р. и ставкой 9% при аннуитетном графике платежей общая переплата равна 2 666 597 р., а при дифференцированном — 2 078 643 р. Во втором случае экономия составит 587 954 р.

Дополнительные расходы

При оформлении кредита вас ждут различные расходы: на приобретение полисов страхования, на оплату госпошлины, услуг риелторов, нотариусов, оценки.

Многие из дополнительных расходов можно снизить:

• Услуги оценщика и нотариуса . Обычно в банке рекомендуют несколько оценочных компаний, и их цены могут существенно различаться. Лучше прозвонить все предложения и лишь затем заказывать оценку недвижимости. Аналогичное правило распространяется и на услуги нотариуса.
• Страхование . Многие банки предлагают присоединиться к коллективному договору страхования, но стоимость страховых услуг довольно высокая. Вы можете самостоятельно приобрести полис в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Их тарифы также нужно сравнить до заключения договора.
• Услуги риелтора . От них можно отказаться и заняться поисками подходящего жилья и оформлением нужных документов самостоятельно. Это потребует дополнительных затрат времени, но зато не придется платить комиссию агенту.
• Стоимость аренды ячейки или аккредитива . Заранее уточните стоимость услуг по проведению расчетов с продавцом и согласуйте с ним наиболее выгодный вариант. Например, в Абсолют Банке аккредитивные сделки проводятся бесплатно, а за аренду ячейки придется заплатить.

Первоначальный взнос

Первый взнос по ипотеке — это сумма, которую вы вносите в счет оплаты недвижимости из собственных средств. Минимальный платёж должен составлять 10-20%. При наличии крупного первоначального взноса в 40-60% банки идут на уступки и снижают ставку. За счет уменьшения суммы кредита переплата тоже снизится. Например, предлагает ипотеку без первого взноса, но ставка в этом случае увеличится на 2-4%, а общая переплата вырастет.

Материнский капитал

При рождении в семье второго ребенка государство предоставляет сертификат на материнский капитал. Его размер в 2018 году составляет 453 026 р. Во многих субъектах РФ в дополнение к государственному предоставляется региональный материнский капитал. Эти средства можно использовать в качестве первого взноса или для погашения основного долга по оформленной ипотеке. Так вы сможете снизить расходы.

Налоговый вычет

При покупке жилья в ипотеку можно получить налоговые вычеты. Фактически вы можете вернуть часть уплаченного налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) или не платить его в будущем. Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от стоимости приобретенного жилья (максимум — 2 млн руб.), то есть вы вернете или не оплатите до 260 тыс. руб. НДФЛ. Максимальный вычет по уплаченным процентам — 3 млн руб., а сумма возврата — 390 тыс. руб. Пользуясь налоговыми вычетами, можно вернуть или не заплатить в будущем до 650 тыс. рублей при покупке жилья в ипотеку.

Что ещё должен знать каждый заемщик?

Решение по каждой заявке принимается банком индивидуально. На ставку, переплату и одобрение ипотеки может повлиять множество факторов.

Чтобы смягчить условия кредита, воспользуйтесь следующими советами:

• Используйте дополнительный ликвидный залог . Например, если вы предоставите банку в залог квартиру в центре крупного города, то он может снизить ставку по кредиту.
• Привлекайте платежеспособных поручителей и созаемщиков . Они должны иметь белую зарплату, при этом вашими родственниками им быть необязательно.
• Рассмотрите вариант приобретения недвижимости, принадлежащей банку . Реализация изъятого залогового имущества часто вызывает проблемы у банков, и при его продаже они могут предложить выгодные условия.
• Обращайте внимания на различные акции . Участвуя в них, можно снизить ставку на 0,1-0,5% или даже больше.

Для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Получение жилищного кредита - сложный процесс. Выбор ипотечной программы, подготовка документов, ожидание одобрения от банка, поиск подходящего жилья, проведение сделки, оформление договора ипотеки и залога на объект кредитования - вот некоторые основные этапы, которые предстоит пройти потенциальному заемщику на пути к оформлению займа. Из-за множества нюансов ипотечники переплачивают там, где могут сэкономить. Далее Вы узнаете, как снизить расходы на обслуживание жилищного кредита с помощью грамотного управления своими возможностями и финансами.

Как сэкономить на процентах: способ начисления и варианты снижения ставки

Существует два метода расчета ипотечных платежей: аннуитетный и дифференцированный. Основные отличия двух способов начисления процентов:

• дифференцированный платеж постоянно уменьшается. Платеж состоит из стабильной части, которая идет в счет погашения основного долга, и доли процентов по кредиту. В начале ипотеки сумма оставшегося долга максимальная, доля процентов в первые годы займа наибольшая;
• при аннуитетном исчислении размер платежа стабилен, но меняется соотношение доли процентов и основного долга. Например, на старте срока из 25 000 рублей платежа 10 000 идет на погашение основного долга, а 15 000 - в счет оплаты банковских процентов. А вот под конец ситуация может кардинально поменяться, и 20 000 рублей будут погашать долг, а всего 5 000 рублей будут уходить на оплату процентов.

Главный вопрос заемщика - какой вариант выгоднее. Если вы выплачиваете ипотеку в срок 5-10 лет на сумму в 1-2 миллиона рублей, дифференцированный платеж более экономичен. Но при более длительном сроке займа разница в переплате между аннуитетом и дифференцированными выплатами выравнивается. Согласно подсчетам, заемщики больше экономят на ипотеке, выплачивая проценты по дифференцированному исчислению, в случае досрочного погашения в первые годы займа, чем при аннуитете.

Российские банки чаще предлагают аннуитетные кредиты по следующим причинам:

• равные ежемесячные платежи упрощают расчет условий займа и проверку платежеспособности клиента;
• при условии досрочного погашения для банка выгоднее, если у заемщика аннуитет.

Немногие кредитные организации в 2020 году предоставляют своим клиентам возможность взять ипотеку с дифференцированным платежом:

• Газпромбанк: ипотека на недвижимость от крупных застройщиков под 8,1% с дифференцированными платежами. Первоначальный взнос от 10%, возможно использование материнского капитала, максимальный размер кредита – до 60 млн. рублей.
• Россельхозбанк: ставка от 8,2%, срок до 30 лет, можно купить квартиру или дом с участком, первоначальный взнос от 15%. Можно выбрать дифференцированное начисление процентов.
• Сбербанк: ставки от 8,1%, минимальный размер первоначального взноса (от 10%), можно купить жилье в новострое или выбрать квартиру во вторичном фонде.

Другой способ сэкономить на ставке - искать скидки. Банки снижают размер ставки, если клиент соответствует определенным требованиям:

• скидка до 0,5% для зарплатных клиентов. У организации, которая перечисляет гражданину зарплату на карту банка, должен быть договор о сотрудничестве с данным банком. Иначе человек не является зарплатным клиентом, даже если деньги регулярно приходят на одну и ту же карту;
• скидки молодым семьям. В 2020 году акция «Молодая семья» продолжается акция в Сбербанке, которая позволяет сэкономить 0,3%. Участвовать могут супруги, один из которых младше 35 лет на момент оформления договора;
• специальные предложения для бюджетников и других льготных категорий граждан (жителей Крайнего Севера, многодетных семей, военнослужащих и других категорий российских граждан);
• специальные акции от банков на аккредитованные новостройки от дружественных компаний-застройщиков. Ставки по таким объектам могут быть ниже средне рыночных на 0,5-2%.

Оптимальный срок кредитования

Верно определить выгодный для вас срок ипотеки помогут важные факты о сроках кредитования:

• длительная ипотека выгодна при небольшом доходе: за счет ежегодной инфляции и роста цен на недвижимость переплата снижается;
• при краткосрочной ипотеке банк предъявляет более высокие требования к уровню дохода заемщика, поскольку выше размер ежемесячных платежей;
• при небольшом уровне подтвержденного дохода можно взять кредит на длительный срок и использовать частичное досрочное погашение для уменьшения срока займа;
• ипотеку на короткий срок можно один раз реструктурировать в случае особенных финансовых обстоятельств или взять кредитные каникулы;
• без досрочного погашения можно только продлить срок займа, но не сократить его.

В случае резкого падения курса рубля банк не имеет права изменить условия кредитного договора, и клиент сможет погасить ипотеку досрочно без штрафных санкций. При дефолте национальной валюты заемщики защищены от резкого скачка размера ежемесячных выплат. Исключение составляет ипотека в иностранной валюте: если рублевый курс валюты, в которой вы выплачиваете кредит, резко вырос, проблемы обмена валют ложатся на плечи заемщика. По этой причине в 2019 году Центробанк сделал валютную ипотеку высокорискованной. Получить одобрение на кредит в долларах или евро стало намного сложнее, чем раньше, и потому финансовые учреждения по всей стране повсеместно от них отказались.

С каким первоначальным взносом выгоднее брать ипотеку

В 2020 году можно найти ипотечные программы со стартовым взносом от 10%, а в некоторых случаях – даже с нулевым (однако таких предложений остается все меньше). Периодически в прессе всплывает информация о том, что государство планирует законодательно запретить выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса, считая их слишком рискованными для финансового учреждения. Однако пока официальный запрет не действует.

При этом чем выше первый взнос, тем более выгодные условия кредитования банк предлагает клиенту. Преимущества большого первоначального взноса заключаются в том, что можно:

• выбрать комфортные условия платежа, например, дифференцированный расчет;
• получить экономию на ставке по займу;
• оформить ипотеку без подтверждения доходов по двум документам.

Какое жилье выгоднее покупать в кредит

Ставка по ипотеке, а также условия займа зависят не только от возможностей заемщика, но и от объекта кредитования:

• выгодно оформлять ипотеку на строящееся жилье: ставки на объекты аккредитованных застройщиков от 5%, первоначальный взнос от 10%. Возможны дополнительные расходы - например, ремонт (новые квартиры часто сдают без отделки);
• квартиры вторичного рынка: стартовый взнос от 15%, ставки от 8,5% (без государственных льгот). Дополнительные расходы - страхование титула на 3 года, косметический или капитальный ремонт;
• дом с участком - первоначальный взнос от 30%, ставки от 9,5%. Банки не дают ипотеку на деревянные дома и на неликвидные объекты, которые в случае неплатежеспособности заемщика будет сложно продать. Дополнительные расходы - дорогая страховка.

Самый дорогой ипотечный продукт - займы на строительство собственного дома на участке. Такие кредиты выдают не все банки, и условия кредитования порой менее выгодны, чем нецелевые потребительские займы.

Налоговый вычет: как вернуть 13% от расходов по ипотеке

Если вы оплачиваете жилищный кредит из налогооблагаемых доходов, государство вернет вам НДС, потраченный на ипотеку. Правила начисления налогового вычета в 2020 году:

• получить вычет с процентов по ипотеке гражданин может один раз с одного объекта недвижимости;
• максимальная сумма уменьшения налогооблагаемой базы для расчета вычета с ипотечных процентов составляет 3 миллиона рублей (390 000 рублей налога);
• при покупке квартиры в ипотеку после 2014 года собственник имеет право вернуть до 260 000 рублей уплаченных налогов на одного налогоплательщика. Максимально налогооблагаемую базу по основному долгу можно уменьшить на 2 миллиона рублей;
• созаемщики могут совместно использовать свои права на налоговый вычет в рамках одного объекта ипотеки. Если квартира стоит более 4 миллионов рублей, а муж и жена не получали ранее имущественный вычет, они могут вернуть 520 000 рублей налогов;
• если право на вычет использовано не полностью, гражданин может получить остаток льготы при покупке следующего объекта недвижимости;
• если при оплате ипотеки использованы средства материнского сертификата, нельзя вернуть 13% от суммы использованного маткапитала.

Получить вычет можно через работодателя или самостоятельно, через оформление соответствующего заявления в налоговой или с помощью посредников. Если доходы заемщика не облагаются налогами, право на вычет не возникает.

Рефинансирование с господдержкой

Когда у заемщика появляется право воспользоваться государственными льготами, субсидиями и сертификатами, необходимо использовать эту возможность, даже если ипотечный кредит был оформлен несколько лет назад. На сегодняшний день возможно рефинансирование или реструктурирование займа в рамках следующих госпрограмм:

• использование материнского капитала. Если за время выплаты займа в семье появился второй ребенок, родители могут использовать средства сертификата для погашения уже имеющейся ипотеки. При этом по окончанию ипотеки недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи в равных долях;
• ипотека под 6%. Если супруги взяли кредит на новую квартиру от застройщика и в семье появился второй и (или) третий ребенок, родители имеют право получить сниженную ставку 6% на срок от 3 до 8 лет. Возможно, в 2020 году срок льготы будет продлен до конца ипотечного договора;
• списание части ипотечного долга при появлении в семье третьего ребенка в рамках региональных программ помощи многодетным семьям.

За 2019 год многие ипотечники рефинансировали ранее взятую ипотеку по сниженным ставкам 9-9,5%. Это позволило плательщикам значительно сэкономить без господдержки. В 2020 году ожидается дальнейшее снижение ставок, а также расширение программ государственной поддержки.

Досрочное погашение

Каждому заемщику доступны следующие варианты досрочного погашения:

• частичное досрочное погашение с уменьшением срока ипотеки или изменением размера платежей;
• полное досрочное погашение с выплатой основного долга.

При подписании кредитного договора обратите внимание на возможность досрочного погашения и наличие комиссий банка за выплату займа раньше срока. В 2020 году банки редко включают кабальные условия в плане досрочного погашения, но проверить стоит. При частичном досрочном погашении заемщик выбирает между сокращением срока или платежа по кредиту. Более экономичный вариант - сократить срок ипотеки.

Как показывает практика, активный заемщик, знающий свои права и мониторящий ситуацию на рынке, всегда найдет способ сократить ипотечные расходы. Более подробную консультацию о выгодной ипотеке и о методах экономии на жилищном кредитовании вы можете получить у ипотечного брокера.

А какие у вас шансы получить ипотеку?

Пройдите специальный тест чтобы выяснить это!

Пройти экспресс-тест

В нынешнее время ипотечников просто жаль. Особенно валютных. В годы жирных цен на нефть их заманивали низкими процентами, а теперь им приходится платить втридорога. Пока компромисса между заемщиками, кредиторами и властями нет. Но есть «народные» способы, как взять кредит и не заплатить лишнего.

Даже если работаешь неофициально, можно найти возможность заранее найти подводные камни, правильно рассчитать сумму займа и увидеть свет в конце тоннеля. Корреспонденты взвесили все за и против, испробовав на себе, как погасить кредит и не лишиться квартиры.
Мы с мужем живем в большой квартире. И все здесь новое, современное, и все здесь есть. Джакузи даже вон похрюкивает, выпуская остатки воды. Одного нет. Документа собственника. И не будет, потому что мы ее снимаем. Большую, современную и чужую.
О покупке собственной иногда задумывались, но в зоне внимания, как правило, были другие города и даже страны. Почему? А потому что знаете, где проще, чем в Москве, купить квартиру? Везде. Ну, практически. На Сен-Барте, конечно, проблематичнее. Но нам сен-барты ни к чему. На дружелюбном теплом Кипре, - рассуждали мы года два назад, - взять квартиру вполне по силам. Да, с гражданством придется похлопотать. А куда спешить?
Но все меняется, когда приходят они. Дети. Все твои прежние романтические фантазии надевают поводок и покорно отдают его в руки ответственности:
Постепенно мысли об ипотеке перестали казаться такими уж жуткими. Я решила «просто разузнать». Что делает нормальный русский человек, начиная любое дело? Правильно, расспрашивает окружающих.
Благо в моем случае есть где разгуляться. Почти половина из моих знакомых тесными узами и на долгие лета связана с жилищным займом.
Историй много, хороших и разных. И квартир тоже: «однушки-двушки-трешки», даже загородные дома берут. И не боятся же. Аргумент в основном один:
- Зачем платить за съемную, если можно столько же, но за свою.
Оно понятно. Но будь все так просто и доступно каждому, кто имеет возможность снимать квартиру, жилось бы по-прежнему столь же весело и вольготно арендодателям? Нет. А ведь живется же.
Я решила не прыгать в омут с головой и разобраться во всех нюансах самостоятельно.
Начнем с хорошего. Кто ищет, тот найдет. Я искала подтверждения, что ипотека - это необязательно висящий над тобой дамоклов меч, а вполне себе надежное предприятие.
И вот вам пожалуйста.

История Инны, которая выплатила ипотеку за год

Сумма была взята сравнительно небольшая - 1 млн. Но что крупному банку «немного», для молодой девушки, планирующей в одиночку выплачивать ипотеку, - целое состояние.
Ставка по кредиту в банке 13%, однако с учетом страховки и прочих нюансов в итоге она фактически выросла до 15,48%.
- Мне очень повезло, я взяла кредит с дифференцированным платежом, а не аннуитетным. То есть с каждым ежемесячным платежом по кредиту половина суммы уходила на погашение процентов по кредиту и половина - на гашение тела кредита. Рекомендую всем, очень выгодно!
Ежемесячный платеж Инны, взявшей кредит на 7 лет, составлял чуть больше 20 тыс. рублей. Половина суммы шла на гашение процентов по кредиту и половина, то есть около 10 тыс. рублей (плюс минус пару тысяч), шла на тело кредита. И она приняла решение делать досрочку, то есть платить больше, чем предполагает платеж. Выгода налицо: платишь 50 000, из которых 10 тыс. идет на погашение процентов и 40 тыс. - на тело кредита. Экономия в 40 тыс. рублей - совсем не плохо. Сокращался срок выплаты кредита, и сумма процентов стремительно худела.
- Наверное, банк на меня очень обиделся, - смеется девушка. - Благодаря такой схеме я за год закрыла весь кредит и выплатила «огромные» проценты банку. Изначально я должна была заплатить около 445 тыс. рублей за 7 лет пользования кредитом. То есть 1,5 суммы кредита. В итоге благодаря дифференцируемому платежу и досрочной выплате я отдала банку всего лишь 84 тыс. рублей.
История позитивная, но, как и упомянутая выше квартира, чужая. А чтоб понять, с чего начать свою, нужны специалисты.
У Инны, к слову, высокая белая зарплата, и любой банк встретит ее нежными объятиями. А если ты фрилансер? Деньги есть, а документа, который бы это подтверждал, нет? И как правильно выбирать? А другие что берут? Интернет не смог мне достойно ответить на весь шквал вопросов, пришлось вставать со стула и идти к знатокам. Я не стала мелочиться и отправилась к директору ипотечного отделения одной из крупных инвестиционных компаний Константину Шибецкому.
- Константин, какие варианты у фрилансера, которому ни один банк не даст кредит, даже под залог невинной фрилансеровой души?
- Вариант один - сделать заемщиком кого-то другого, то есть оформить кредит на другое лицо. Если он не имеет официальной работы, получить кредит на себя не сможет ни в одном банке. Если же он официально трудоустроен, но не может подтвердить доход, то возможность получить кредит у него все-таки есть. Существуют программы банков, согласно которым ипотечный кредит выдается по 2 документам. В них не анализируется доход заемщика, заемщик представляет декларацию о доходах, банк оценивает место его работы и возможности заемщика зарабатывать достаточное количество средств, а после выдает кредит. Если же у заемщика нет никакого официального трудоустройства, то что бы он ни заявлял, кредит он не получит.
- А кто что берет обычно, есть в каждой возрастной категории свои приоритеты?
- Молодые люди чаще всего берут однокомнатные квартиры, максимум двухкомнатные, семейные вообще не берут «однушки», поскольку рассчитывают на прибавление, поэтому эта категория ориентирована на двух- и трехкомнатные квартиры. Люди среднего возраста чаще интересуются многокомнатными квартирами. При этом молодые люди чаще берут вторичку по той причине, что имеют острую необходимость где-то проживать на сегодняшний день. Средний возраст больше ориентирован на новостройки, поскольку планируются более долгосрочные инвестиции в недвижимость и, как правило, проблем с жильем нет. Тем не менее в сделках на первичном рынке присутствуют все категории граждан.
- А у какой категории самые выгодные условия на ипотечном рынке?
- У той, которая получает официальный доход. При этом эти люди работают в компании, которая обслуживается в том же банке, где планируется брать кредит. Обычно у банков есть специальные условия по ипотеке для так называемых зарплатных клиентов. Банк полностью ведет компанию как юридическое лицо и оперирует заработными платами ее сотрудников, то есть контролирует полностью все финансовые потоки компании, и поэтому совершенно спокойно предоставляет специальные условия по кредитованию.
- Как грамотно рассчитать кредит?
- Самое главное, чтобы он не сильно обременял бюджет семьи. Необходимо начинать расчеты с процентной ставки и размера ежемесячных выплат по кредиту и понимать, что чем меньше процентная ставка, тем ниже размер ежемесячного платежа. Заемщику нужно взвешивать и свои возможности, оценивать риски при потере работы или снижении заработной платы.
В идеале, конечно, нужно иметь финансовый буфер, чтобы в сложной ситуации была возможность какое-то время продолжать погашение кредита. На мой взгляд, идеальные условия в части соотношения доходов и размеров выплат по кредиту: максимум 30% от заработной платы должно уходить на погашение долга. Все что больше - может существенно ухудшить качество жизни заемщика и его семьи.
Важный нюанс - страховка. Нужно понимать, что банк все равно заложит свои риски (страхование) в кредит, только в более высокий процент, поэтому выгоднее взять ипотеку под более низкий процент со страховкой. В качестве примера: ставка по кредиту со страхованием составит 11%, без страхования - 14%, тогда как само по себе страхование варьируется где-то на уровне 1,5%.

Юрист предупреждает

Хорошо, как взять и что именно, уже понятнее. Но хотелось бы уверенности, что с точки зрения закона я все делаю правильно, никто меня не подставит и не заманит обманом в пожизненную кабалу. И, конечно же, по-прежнему актуальны вопросы, связанные с фрилансерами.
- Конечно, банк, выдавая кредит, должен понимать, как вы будете его возвращать, - рассказывает генеральный директор одной из юридических компаний Василий Неделько.
- Есть ли у вас доходы? Иметь официальный доход - значит, упростить получение кредита в банке, - отвечает собеседник. - Работать на фрилансе - не значит работать нелегально. Для желающих оставаться в рамках закона и обеспечить легальность заработков есть 2 основных пути.
Вариант 1
Заключать с работодателями договоры подряда на выполнение конкретных работ. В этом случае работодатель выступает налоговым агентом и будет обязан при выплате вознаграждения удерживать налоги и перечислять их в бюджет.
Вариант 2
Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) без образования юридического лица, заключать все те же договоры подряда и самостоятельно уплачивать налоги.
Если предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, размер налогов составит 6% от дохода или 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов.
На мой взгляд, вариант ИП на упрощенке более предпочтительный и с точки зрения оформления простоты отношений с работодателем, и с точки зрения минимизации налогов.
- Насколько разумно и безопасно брать кредит на кого-то другого, кому банк окажет доверие?
- Для того, кто фактически берет кредит, это разумно и безопасно. Для того, кто получает в банке кредит для кого-то другого, - это безумие.
К нам часто обращаются клиенты, которые взяли кредит для кого-то или дали поручительство. Этот кто-то говорит: «Извини, у меня сейчас нет денег. Ты сам как-то разберись с банком, а потом я отдам». В результате банк при помощи судов и коллекторов получает свои деньги у официального заемщика, а пострадавший остается один на один с тем, для кого он брал кредит. Так как у последнего официального дохода нет, то и брать с него нечего.
- Что ожидает тех, кто по какой-то причине не сможет продолжать выплачивать ипотеку? Просто отбирают взятую в долг квартиру или что-то еще?
- Ситуации бывают разные. Если оставшийся долг перед банком больше, чем стоимость квартиры, за которую она будет реализована на торгах, заемщик останется без квартиры и еще будет должен банку.
К сожалению, это очень распространенная ситуация. Человек должен банку $110 тыс., а его квартира стоит максимум $50 тыс. Если заемщик просто перестанет платить, банк отберет квартиру, продаст ее с торгов - и заемщик должен будет еще выплатить разницу, в данном случае - $60 тыс.
Единственный вариант - объявить себя банкротом. В этом случае заемщик лишится квартиры, зато сумму, которую он ежемесячно платил банку, сможет тратить на аренду достойного жилья и еще откладывать на будущее.